Este bine cunoscut ca este scutita de taxa (regula a ramas nemodificata): livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

De asemenea, se prevede in continuare ca orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor mai sus amintite. Acest lucru presupune ca operatiunea poate fi taxabila, daca vanzatorul opteaza pentru taxare.

Noutatea adusa de noul cod fiscal

Incepand cu 1 Ianuarie 2016, se aplica taxarea inversa pentru
g) constructiile (constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant), partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune.

Ca regula specifica taxarii inverse, conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA.

Ce presupune masura de simplificare?

Taxarea inversa (efectul aplicarii masurilor de simplicficare) reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa pe valoarea adaugata. Furnizorul/prestatorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea ”taxare inversa”. Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila : 4426=4427. Prevederile acestui alineat sunt valabile pentru orice alte situatii in care se aplica taxarea inversa.

Atentie! Cumparatorii pot suferi pierderi semnificative prin aplicarea necorespunzatoare a regulilor privind taxarea inversa.

In cazul neaplicarii taxarii inverse prevazute de lege, respectiv in situatia in care furnizorul/prestatorul emite o factura cu TVA pentru operatiunile prevazute la art. 331 alin.(2) din Codul fiscal si nu inscrie mentiunea ”taxare inversa” in respectiva factura, iar beneficiarul deduce taxa inscrisa in factura, acesta isi pierde dreptul de deducere pentru achizitia respectiva de bunuri sau servicii deoarece conditiile de fond privind taxarea inversa nu au fost respectate si factura a fost intocmita in mod eronat. Aceste prevederi se aplica si in situatia in care indreptarea respectivei erori nu este posibila din cauza falimentului furnizorului/prestatorului. Aceasta din urma precizare lasa loc insa pentru corectia documentelor intocmite eronat.

Care este regula aplicabila in cazul schimbarii legislatiei pentru tranzactiile in curs

Regula generala: pentru orice livrare se aplica regimul in vigoare la data exigibilitatii de taxa. Exigibilitatea taxei intervine la data la care a intervenit faptul generator.

Astfel:
- in situatia in care faptul generator de taxa intervine pana la data de 1 ianuarie 2016 inclusiv, nu se aplica taxare inversa daca factura este emisa dupa data de 1 ianuarie 2016, sau daca pretul se plateste in rate si dupa aceasta data;
– pentru facturile emise pana la data de 31 decembrie 2015, pentru care faptul generator intervine dupa data de 1 ianuarie 2016, taxarea inversa se aplica numai pentru diferenta pentru care taxa este exigibila dupa 1 ianuarie 2016.

Exemple pentru situatii care pot aparea in practica

Exemplu (se emit facturi partiale in 2015, iar factura finala in 2016):
In cursul anului 2015 o persoana impozabila contracteaza construirea si achizitionarea unei cladiri cu o societate imobiliara care detine si titlul de proprietate asupra respectivei cladiri care urmeaza sa fie construita. Valoarea cladirii stabilita prin contract este de 10 milioane lei. Furnizorul a emis facturi partiale in suma de 8 milioane lei in anul 2015 si TVA aferenta 1.920.000 lei. Faptul generator de taxa conform art 281 alin.(6) din Codul fiscal intervine in martie 2016.
La emiterea facturii pentru intreaga valoare a cladirii se vor regulariza facturile partiale emise in anul 2015, astfel:
– storno facturi partiale nr. …./2015 – 8 milioane lei, cu semnul minus -1.920.000 lei (TVA);
– valoarea cladirii: 10 milioane lei, din care:
– regularizare facturi partiale 2015: 8 milioane lei (cu semnul plus) +1.620.000 (TVA recalculata la cota de 20% de la data faptului generator)
– diferenta 2016: 2 milioane – taxare inversa

Exemplu (se incaseaza avans in perioada in care societatea este neplatitoare de TVA iar livrarea are loc in 2016, cand societatea s-a inregistrat in scopuri de TVA):
O mica intreprindere incaseaza in anul 2015 suma de 50.000 lei pentru livrarea unui teren construibil, aplicand regimul special de scutire prevazut de art. 310 din Codul fiscal. Incepand cu data de 1 decembrie 2015, mica intreprindere devine persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal. Livrarea terenului are loc in luna februarie 2016. Valoarea totala a terenului construibil este de 150.000 lei. Persooana impozabila in cauza are obligatia sa efectueze urmatoarele regularizari la data livrarii terenului:
– storno factura partiala nr. …./2015 – 50.000 lei, cu semnul minus – scutit TVA
– regularizarea facturii partiale din 2015 in februarie 2016: 50.000 lei (cu semnul plus) + 10.000 (TVA calculata la cota de 20% de la data faptului generator, dar fara aplicarea taxarii inverse – art.280 alin.(7) din Codul fiscal)
– diferenta exigibila 2016: 100.000 lei – taxare inversa

Exemplu (se vinde o cladire in 2015 si se factureaza in 2016):
Persoana impozabila A vinde persoanei impozabile B o cladire in luna decembrie a anului 2015, cand are loc si faptul generator de taxa conform art. 281 alin.(6) din Codul fiscal. Valoarea cladirii este de 20 milioane lei si TVA de 4.800.000 lei aferenta vor fi platite de cumparator in rate lunare egale timp de 8 ani. Ambele persoane sunt inregistrate normal in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal. Factura se emite pe data de 10 ianuarie 2016, dar nu se aplica regimul de taxare inversa. De asemenea, cota aplicabila este de 24%, de la data faptului generator de taxa. Chiar daca factura ar fi fost emisa cu intarziere in alta luna din anul 2016, tratamentul fiscal ar fi acelasi.