Ce sunt investitiile imobiliare?
Investitia imobiliara este proprietatea (un teren sau o cladire – ori o parte a unei cladiri – sau ambele) detinuta (de proprietar sau de locatar in baza unui contract de leasing financiar) pentru a obtine venituri din chirii, pentru cresterea valorii capitalului sau ambele.

Nu se recunosc in categoria investitiilor imobiliare, ci sunt considerate proprietati imobiliare cele detinute pentru:
a) a fi utilizate in producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori in scopuri administrative; sau
b) a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.

Exemple de investitii imobiliare:
a) terenurile detinute, in scopul cresterii pe termen lung a valorii capitalului;
b) terenurile detinute pentru o utilizare viitoare inca nedeterminata. Daca o entitate nu a hotarat daca va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliara utilizata de posesor, fie in scopul vanzarii pe termen scurt in cursul desfasurarii normale a activitatii, atunci terenul este considerat ca fiind detinut in scopul cresterii valorii capitalului;
c) o cladire aflata in proprietatea entitatii (sau detinuta de entitate in temeiul unui contract de leasing financiar) si inchiriata in temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operational;
d) o cladire care este libera, dar care este detinuta pentru a fi inchiriata in temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operational;
e) proprietatile imobiliare in curs de construire sau amenajare in scopul utilizarii viitoare ca investitii imobiliare.

Exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:
a) proprietatile imobiliare detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii sau in procesul de constructie ori de amenajare in vederea unei astfel de vanzari, de exemplu, proprietatile imobiliare dobandite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, in viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate si revandute. Acestea reprezinta, din punct de vedere contabil, stocuri;
b) proprietatile imobiliare care sunt in curs de construire sau amenajare in numele unor terte parti. Acestea reprezinta pentru entitate servicii in curs de executie;
c) proprietatile imobiliare utilizate de posesor, incluzand (printre altele) proprietatile detinute in scopul utilizarii lor viitoare ca proprietati imobiliare utilizate de posesor, proprietatile detinute in scopul amenajarii viitoare si utilizarii ulterioare ca proprietati imobiliare utilizate de posesor, proprietatile utilizate de salariati (indiferent daca acestia platesc sau nu chirie la cursul pietei) si proprietatile imobiliare utilizate de posesor care urmeaza a fi cedate.

Proprietati detinute cu dublu scop
In cazul in care o proprietate include o parte care este detinuta pentru a fi inchiriata sau cu scopul cresterii valorii capitalului si o alta parte care este detinuta pentru a fi utilizata la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau in scopuri administrative, daca aceste parti pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in temeiul unui contract de leasing financiar), este necesar a fi contabilizate separat. Daca partile nu pot fi vandute separat, proprietatea imobiliara constituie o investitie imobiliara doar in cazul in care o parte nesemnificativa este detinuta pentru a fi utilizata la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau in scopuri administrative.

Dificultati in a determina daca o proprietate este investitie imobiliara sau proprietate imobiliara
In cazul in care este dificil, prin natura activitatii complexe sa se determine daca o proprietate este investitie imobiliara sau proprietate imobiliara, se apeleaza la un rationament suplimentar, respectiv se determina nivelul serviciilor suplimentare.
Astfel, in cazul in care serviciile suplimentare reprezinta o componenta nesemnificativa a contractului, activul este inregistrat ca investitie imobiliara.

Exemplu:
O societate detine un imobil pentru a-l inchiria tertilor. Prin contract, proprietarul se obliga sa sigure servicii de paza, intretinere si alte servicii specifice.
In acest caz, serviciile accesorii serviciului de inchiriere sunt nesemnificative in raport cu valoarea contractului de inchiriere, iar activul se inregistreaza ca investitie imobiliara.

In cazul in care serviciile suplimentare reprezinta o componenta importanta a serviciului ca intreg prestat tertilor, activul este inregistrat ca o proprietate imobiliara.
Exemplu:
Daca o entitate are in proprietate si administreaza un hotel, serviciile furnizate oaspetilor reprezinta o componenta semnificativa a intregului contract. Prin urmare, un hotel administrat de proprietar reprezinta mai degraba o proprietate imobiliara utilizata de posesor decat o investitie imobiliara.

Determinarea criteriilor de incadrare a unui activ in categoria investitiilor imobiliare sau a proprietatilor imobiliare se face pe baza de rationament profesional. fiind necesar a se elabora criterii astfel incat sa isi poata exercita in mod consecvent rationamentul, in conformitate cu definitia investitiei imobiliare.

Transferul in sau din categoria investitiilor imobiliare se face daca si numai daca exista o modificare a utilizarii, evidentiata de:
a) inceperea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor;
b) inceperea procesului de amenajare in perspectiva vanzarii, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria stocurilor;
c) incheierea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor in categoria investitiilor imobiliare; sau
d) inceperea unui leasing operational cu o alta parte, pentru un transfer din categoria stocurilor in categoria investitiilor imobiliare.

De asemenea, este posibil transferul din categoria investitilor imobiliare in categoria stocurilor in cazul in care intervine o modificare in utilizare evidentiata de demararea lucrarilor de amenajare, in perspectiva vanzarii. Pe perioada de amenajare sunt adaugate costurile, iar la receptia finala se procedeaza la transferul de la stocuri la investitii imobiliare, in vederea cedarii. In cazul in care decide sa cedeze o investitie imobiliara fara amenajari suplimentare, entitatea continua sa trateze proprietatea imobiliara ca investitie imobiliara pana in momentul in care aceasta este scoasa din evidenta. Daca o entitate incepe procesul de reamenajare a unei investitii imobiliare existente, in scopul utilizarii viitoare continue ca investitie imobiliara, atunci proprietatea imobiliara ramane investitie imobiliara si nu este reclasificata drept proprietate imobiliara utilizata de posesor in cursul reamenajarii.

Activele detinute in sold la 31.12.2014 care indeplinesc conditiile de incadrare la investitii imobiliare
In cazul in care o societate detine la sfarsitul anului 2014 active care indeplinesc conditiile recunoasterii ca investitie imobiliara, va transfera valoarea acestora din conturile specifice (211, 212) in contul 215 – Investitii imobiliare.

Care este insa semnificatia impartirii societatilor in cele 3 categorii si, mai ales, care este specificul fiecareia dintre ele?

Redam in cele ce urmeaza detalii despre specificul fiecarei categorii:

Microentitatile
Considerate scutiri, urmatoarele elemente sunt specifice microentitatilor:
1. Microentitatile nu au obligatia elaborarii notelor explicative la situatiile financiare anuale.

Totusi, microentitatile vor prezenta informatii referitoare la urmatoarele:
a) politicile contabile adoptate, inclusiv:
– bazele de evaluare aplicate diferitelor elemente;
– conformitatea politicilor contabile adoptate cu principiile contabile prevazute de reglementarile contabile in vigoare;
– orice modificari semnificative ale politicilor contabile adoptate;
b) valoarea totala a oricaror angajamente financiare, garantii sau active si datorii contingente neincluse in bilant, indicand natura si forma oricarei garantii reale care a fost acordata; separat de acestea, sunt prezentate orice angajamente privind pensiile si entitatile afiliate sau asociate;
e) suma avansurilor si creditelor acordate membrilor organelor de administratie, de conducere si de supraveghere, cu indicarea ratelor dobanzii, a principalelor conditii si a oricaror sume restituite, amortizate sau la care s-a renuntat, precum si a angajamentelor asumate in numele acestora sub forma garantiilor de orice fel, cu indicarea totalului pe fiecare categorie;
Totodata, este necesar a fi intocmit raportul administratorului, care sa ofere informatii privind achizitiile propriilor actiuni, si anume:
– motivele achizitiilor efectuate in cursul exercitiului financiar;
– numarul si valoarea nominala sau, in absenta acesteia, echivalentul contabil al actiunilor achizitionate si instrainate in cursul exercitiului financiar si proportia din capitalul subscris pe care acestea o reprezinta;
– in cazul achizitiei si instrainarii cu titlu oneros, contravaloarea actiunilor;
– numarul si valoarea nominala sau, in absenta acesteia, echivalentul contabil al tuturor actiunilor achizitionate si detinute de entitate si proportia din capitalul subscris pe care acestea o reprezinta;
2. Microentitatile intocmesc bilant prescurtat.
3. Microentitatile intocmesc cont prescurtat de profit si pierdere.
Contul de profit si pierdere, in cazul microentitatilor, ar urma sa prezinte separat cifra de afaceri neta, alte venituri, costul materiilor prime si al consumabilelor, cheltuieli cu personalul, ajustari de valoare, alte cheltuieli, impozite, profit sau pierdere.

Entitatile mici
Entitatile mici intocmesc situatii financiare anuale prescurtate, care cuprind:
– bilant prescurtat,
– cont de profit si pierdere,
– note explicative la situatiile financiare anuale.
In cazul entitatilor mici, intocmirea situatiei modificarilor capitalului propriu si a situatiei fluxurilor de trezorerie este optionala.

Entitatile mijlocii si mari
Entitatile mijlocii si mari, precum si entitatile de interes public intocmesc, in conformitate cu noile reglementari contabile, situatii financiare anuale care cuprind:
– bilant,
– cont de profit si pierdere,
– situatia modificarilor capitalului propriu,
– situatia fluxurilor de trezorerie,
– note explicative la situatiile financiare anuale.
In cazul entitatilor mijlocii si mari, Ministerul Finantelor Publice si alte autoritati de reglementare pot solicita sa se prezinte in situatiile financiare anuale unele informatii suplimentare fata de cele care trebuie prezentate in concordanta cu reglementarile contabile adoptate prin Ordinul 1.802/2014.

Microentitatile sunt entitatile care, la data bilantului, nu depasesc limitele a cel putin doua dintre urmatoarele trei criterii:
a) totalul activelor: 350 000 EUR;
b) cifra de afaceri neta: 700 000 EUR;
c) numarul mediu de salariati in cursul exercitiului financiar: 10.
Important! Pentru microentitati, noile reglementari contabile prevad aplicarea unor scutiri, in materie de raportare, care vor fi prezentate intr-un articol ulterior.

Entitatile mici sunt entitatile care, la data bilantului, nu se incadreaza in categoria microentitatilor si care nu depasesc limitele a cel putin doua dintre urmatoarele trei criterii:
a) totalul activelor: 4 000 000 EUR;
b) cifra de afaceri neta: 8 000 000 EUR;
c) numarul mediu de salariati in cursul exercitiului financiar: 50.

Entitatile mijlocii si mari sunt entitatile care, la data bilantului, depasesc limitele a cel putin doua dintre urmatoarele trei criterii:
a) totalul activelor: 4 000 000 EUR;
b) cifra de afaceri neta: 8 000 000 EUR;
c) numarul mediu de salariati in cursul exercitiului financiar: 50.

De asemnea, noile reglementari contabile fac o impartire a grupurilor de societati, avand la baza acelasi criteriu al marimii, in: grupuri mici si mijlocii, respectiv grupuri mari. Grupul este definit ca fiind o societate-mama, cu toate filialele acesteia.

Grupurile mici si mijlocii sunt grupurile constituite din societatile-mama si filialele care urmeaza sa fie incluse in consolidare si care, pe baza consolidata, nu depasesc limitele a cel putin doua dintre urmatoarele trei criterii la data bilantului societatii-mama:
a) totalul activelor: 24 000 000 EUR;
b) cifra de afaceri neta: 48 000 000 EUR;
c) numarul mediu de salariati in cursul exercitiului financiar: 250.

Grupurile mari sunt grupurile constituite din societatile-mama si filialele care urmeaza sa fie incluse in consolidare si care, pe baza consolidata, depasesc limitele a cel putin doua dintre urmatoarele trei criterii la data bilantului societatii-mama:
a) totalul activelor: 24 000 000 EUR;
b) cifra de afaceri neta: 48 000 000 EUR;
c) numarul mediu de salariati in cursul exercitiului financiar: 250.

Ordinul aproba Reglementarile contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate – referiri la prevederile sale vor fi facute intr-o serie de articole ce vor fi publicate in perioada urmatoare.

Prevederile ordinului se aplica incepand cu data de 1 ianuarie 2015. Entitatile care au ales un exercitiu financiar diferit de anul calendaristic aplica prevederile prezentului ordin de la inceputul primului exercitiu financiar astfel ales, care incepe ulterior datei de 1 ianuarie 2015.

Reglementarile contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate, prevazute la art. 1, se aplica de catre:
a) societati:
– societatile in nume colectiv;
– societatile in comandita simpla;
– societatile pe actiuni;
– societatile in comandita pe actiuni si
– societatile cu raspundere limitata.
b) societatile/companiile nationale;
c) regiile autonome;
d) institutele nationale de cercetare-dezvoltare;
e) societatile cooperative si celelalte persoane juridice care, in baza legilor speciale de organizare, functioneaza pe principiile societatilor;
f) subunitatile fara personalitate juridica, cu sediul in Romania, care apartin persoanelor juridice cu sediul in Romania, in conditiile prevazute de prezentele reglementari;
g) subunitatile fara personalitate juridica, cu sediul in strainatate, care apartin persoanelor prevazute la lit. a) – e), cu sediul in Romania, in conditiile prevazute de prezentele reglementari;
h) subunitatile din Romania, care apartin unor persoane juridice cu sediul in strainatate, in conditiile prevazute de prezentele reglementari;
i) grupurile de interes economic, infiintate potrivit legii.

Important! In aplicarea Reglementarilor contabile entitatile trebuie sa dezvolte politici contabile proprii care se aproba de administratori. In cazul entitatilor care nu au administratori, politicile contabile se aproba de persoanele care au obligatia gestionarii entitatii respective. Acest lucru presupune intocmirea de manuale de politici contabile sau actualizarea manualelor existente.

Aplicarea noilor reglementari contabile impune abrogarea urmatoarelor acte normative:
– Ordinul ministrului finantelor publice nr. 3.055/2009 pentru aprobarea Reglementarilor contabile conforme cu directivele europene, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 766 si 766 bis din 10 noiembrie 2009, cu modificarile si completarile ulterioare;
– Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.239/2011 pentru aprobarea Sistemului simplificat de contabilitate, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 522 si 522 bis din 25 iulie 2011.