Vanzarea – cesionarea proprietatilor imobiliare prevederi valabile incepand cu 1.01.2005

Modificari aduse de OG 83/2004 incepand cu 1.01.2005 privind vanzarea – cesionarea proprietatilor imobiliare:
• Din punct de vedere la impozitului pe profit:
Atentie: In cazul in care castigurile rezultate din vanzarea-cesionarea proprietatilor imobiliare situate in Romania depasesc pierderile dintr-o astfel de tranzactie, atunci impozitul pe profit datorat este de 10% aplicat asupra diferentei rezultate. (Art. 33 (2) din Legea 571/2003)
In cazul in care in urma tranzactie se realizeaza pierdere, aceasta se recupereaza din profiturile impozabil rezultate din operatiuni de aceeasi natura, in urmatorii 5 ani fiscali consecutivi (Art. 33 (3) din Legea 571/2003)
Definitie: castigul/pierderea rezultate din vanzarea cesionarea de proprietati imobiliare este diferenta pozitiva/negativa intre (Art. 33 (5), (6), (7) din Legea 571/2003):
a) valoarea realizata din tranzactie, redusa cu comisioane, taxe si alte sume platite aferente vanzarii-cesionarii;
b) valoarea fiscala a proprietatilor reprezentand costul de cumparare, construire sau imbunatatire, redus cu amortizarea fiscala aferenta
Atentie: valoarea ramasa neamortizata este deductibila la determinarea profitului impozabil in cazul in care mijloacele fixe sunt vandute prin unitati specializate sau prin licitatie roganizata potrivit legii (Art. 24 (15) din Legea 571/2003 modificat cu OG 83/2004)

Conditii de aplicare a prezentelor prevederi (art. 33 (8) modificat cu OG 83/2004) :
a) contribuabilul a detinut proprietatea imobiliara pe o perioada mai mare de 2 ani;
b) persoana care achizitioneaza proprietatea imobiliara sau titlurile de participare nu este persoana afiliata contribuabilului.

Mentiune: Prevederile nu s-au aplicat si in anul 2004 intrucat la art. 33 (8) lit.c) mai exista o conditie “proprietatea imobiliara a fost achizitionata dupa 31.12.2003” care coroborata cu conditia prevauta la lit.a) “contribuabilul a detinut proprietatea imobiliara pe o perioada mai mare de 2 ani” determina neaplicarea prevederilor art. 33 (2) din Legea 571/2003. Conditia prevazuta la art. 33 (8) lit c) a fost eliminata prin OG 83/2004.

• Din punct de vedere al TVA de aplica masurile de simplificare prin “taxare inversa” (art. 1601 introdus prin OG 83/2004)
Notiunea de taxare inversa este nou introdusa prin art. I, pct.82 din OG 83/2004 care modifica Legea 571/2003 privind codul fiscal si se aplica incepand cu 1.01.2005.

Se aplica pentru si terenuri si cladiri sau parti de cladiri

Conditie: atat furnizorul, cat si beneficiarul trebuie sa fie inregistrati ca platitori de TVA

Metodologie:
1. Furnizorul mentioneaza “taxare inversa” in facturile fiscale emise, trecand si TVA-ul aferent;
2. Beneficiarul plateste furnizorului valoarea negociata fara TVA (doar baza)
3. In contabilitate, atat furnizorul cat si beneficiarul evidentiaza TVA aferent facturii cu mnetiunea “taxa inversa” atat ca TVA colectat cat si ca TVA deductibil.

Monografia contabila pentru facturile cu mentiunea “taxare inversa ” este:
A) la cumparator
21x “Mijloc fix” = 404 “Furnizor” cu valoarea fara TVA a facturii (exemplu 1.000.000 lei)
4426 “TVA deductibil” = 4427 “TVA colectata” cu valoarea TVA-ului din factura (exemplu: 190.000 lei)
404 “Furnizor” = 5121 “Banca” plata furnizor cu valoarea fara TVA a facturii (exemplu 1.000.000 lei)
B) la vanzator
411 “Client” = 7583 “Venituri din cedarea activelor” cu valoare fara TVA a facturii (ex: 1.000.000 lei)
4426 “TVA deductibil” = 4427 “TVA colectata” cu valoarea TVA-ului din factura (ex: 190.000 lei)
5121 “Banca” = 411 “Client” incasare client cu valoarea fara TVA a facturii (ex: 1.000.000 lei)

Mentiune:
Daca furnizorul nu a mentionat «taxare inversa» in facturile fiscale emise pentru bunurile respective, beneficiarul nu este exonerat de la aplicarea masurilor simplificate. Beneficiarul trebuie sa inscrie din proprie initiativa aceasta mentiune si sa nu faca plata TVA catre furnizor.