Contabilitateafirmei.ro

Operatiunile constand in livrarea de constructii / parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri sunt, ca regula de baza, operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere.
Totusi, trebuie avut in vedere ca nu se includ in regula enuntata mai sus, operatiunile constand in livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
Codul Fiscal defineste urmatorii termeni:
1. teren construibil este orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie este orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii; se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie.
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii; prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.

Ce se itampla insa in cazul in care obiect al contractului de vanzare – cumparare il reprezinta ansambluri formate din teren si cladire, care formeaza un singur corp funciar si care se identifica printr-un singur numar cadastral.

Pentru aceasta situatie se pot identifica urmatoarele situatii:

1. Valoarea terenului, parte a ansamblului care face obiectul contractului de vanzare – cumparare este mai mica decat valoarea constructiei.
In acest caz, terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, respectiv:
– daca este vorba de o constructie noua, asa cum a fost ea definita mai sus, tranzactia este impozabila in totalitate si se aplica TVA intregii valori de vanzare a ansamblului.
– daca este vorba de o constructie care nu indeplineste conditiile pentru a fi considerata o constructie noua, operatiunea este in totalitate scutita de TVA fara drept de deducere, chiar daca terenul pe care cladirea este amplasata este unul construibil.

2. Valoarea cladirii, parte a ansamblului care face obiectul contractului de vanzare cumparare este mai mica decat valoarea terenului.
In acest al doilea caz, constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, respectiv:
– Daca, potrivit certificatului de urbanism terenul este un teren construibil, operatiunea va fi impozabila din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata
– Daca, potrivit datelor din certificatul de urbanism terenul nu este construibil, ci are alta destinatie, operatiunea este scutita de TVA fara drept de deducere.

3. Constructia si terenul pe care este construita au valori egale.
In acest caz, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Pentru determinarea suprafetelor, se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

4. Un caz aparte ar fi acela in care obiectul contractului il reprezinta un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator. In asemenea cazuri, operatiunile de livrare si de demolare formeaza o operatiune unica in ceea ce priveste TVA, avand in ansamblu ca obiect livrarea unui teren, si nu livrarea constructiei existente si a terenului pe care se afla aceasta, indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a constructiei in momentul livrarii efective a terenului. Este motivul pentru care regula aplicabila in ceea ce priveste taxarea o reprezinta regula aplicabila livrarilor obisnuite de terenuri.

Important!
Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.